我们小区楼下无序停满了电动自行车，有的甚至停到了楼道入口。我还发现有邻居偷偷拿电瓶回家充电。我多次向物业反映这些乱象，但物业不予处理，不作为。如果发生了火灾事故，物业需要负责吗？

解答人：广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师

首先，物业公司不能以没有“执法权”为借口，对电瓶入户充电、电动自行车堵塞小区门口（可能引起消防通道堵塞）等行为不作为，即物业公司应当履行《物业服务合同》中约定的提供措施以防范消防安全隐患的服务。如没有约定，物业公司应根据法律、行政法规规定，履行相应的排除消防隐患法定义务，以减少小区因电瓶入户充电等导致的公共消防安全隐患。

其次，根据《物业管理条例（2018修正）》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

又根据《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条规定，禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。

再根据《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法（2022修订）》第十二条规定，在物业服务区域内，居民住宅区的物业服务人应当履行下列消防安全责任：（三）加强对电动自行车、电动摩托车和电动汽车停放、充电行为和充电设施的消防安全管理。

根据该办法规定，其中明确携带电动车及电池进入室内充电和进入电梯轿厢的，被责令改正后拒不改正的单位将被处1000元至5000元罚款，个人将被处500元至1000元罚款。其中，如果物业未履行消防责任最高罚5万元。

通俗地说，如物业公司不作为，因此引起火灾或导致消防车难以及时进入小区引起火灾等，物业公司除应承担行政罚款外，还须向无过错受害业主承担赔偿责任；但如物业公司可举证证明其已尽到合理或妥善的制止防范义务，即物业公司对此类火灾损失进行相应免责。

总之，关于物业不作为，业主有权根据《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法（2022修订）》第十二条规定“居民住宅区的物业服务人应当履行消防安全责任，要及时劝阻、制止违反消防安全管理规定及擅自改变建筑物消防安全条件的行为，劝阻、制止无效时，应当及时报告政府及街道相关机关依法处理”，即业主可致电12345政府服务热线、消防部门或街道相关部门反馈。如果物业被认定不作为导致严重的消防安全隐患或直接引起消防事故的，其将可能被有权机关处以最高罚款5万元。